僕はマンションの機械式駐車場を撤去することに全力を尽くすことにした。その1

大規模修繕

僕の住んでいるマンションの駐車場の収支が芳しくない。24台中13台しか借り手がついていない。月額の駐車料金が近隣の相場より高いのが原因ではないかと疑われて、1年前に値下げした。しかし、この1年間で借り手はほぼ横ばい。値下げは意味がなかったようだ。値下げした分収益が減ってますます収支が悪化した。よくよく調べると立体駐車場が古い型で大きい車は入らないことがわかった。車高が高いと軽自動車すら入らないそうだ。

そんな状況のなか判明した大規模修繕費用の不足。修繕積立金の値上げは避けられそうもない。月額で7, 500円近く増額する必要があるらしい。こんなに値上げしないといけないのかと驚いて少し調べてみた。国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表している。

国土交通省が平成23年4月に発表したマンションの修繕積立金に関するガイドライン

 

専有床面積当たりの修繕積立金の額

それによると、15階建未満で建築延床面積が5,000㎡未満のうちのマンションの場合、平均値は218円/㎡・月となる。振れ幅は165円~250円/㎡・月。僕の部屋3LDKの占有面積はざっと60㎡だから、専有床面積当たりの修繕積立金の額は13,080円となる。

60(占有面積)×218(平均値)=13,080(占有床面積当たりの修繕積立金の額)

 

さらに機械式駐車場の分を加算してみよう。僕のマンションは3段(ピット2段)昇降式6,040円/台・月が24台ある。

機械式駐車場がある場合の加算額

6,040(1台当たり月額)×24(台数)×60(占有面積)/3300(建築延床面積)=2,635円(加算額)を加算する必要がある。

13,080円+2,635円=15,715円。現在は5,900円の修繕積立金を13,440円に値上げしようとしている。単純に平均値で計算すると今回提示されている値上げ額より相場は高い。

今度は1㎡・月あたりいくらで計算されているのか逆算してみる。提示されている値上げ額から機械式駐車場分を引く。そして僕の部屋の占有面積で割って計算してみる。

(13,440-2,635)/60=180

見積もりを作った一級建築士は1㎡・月あたり180円で計算しているようだ。平均値の218円/㎡・月よりも低い。

結論

今回の修繕積立金の値上げは妥当か、むしろ平均より低いくらい。値上げするのが問題なのではなくて、今まで安すぎたのが問題だったようだ。では現在の管理費はどうだろう。